投資用のアパートも定期的に外壁のメンテナンスは必要です。
利益を考えるとできるだけ外壁や屋根の塗装は先延ばししたいのは当たり前ですね。
しかし、あまり先延ばしにしすぎると、外壁や屋根の亀裂から雨水が入り込んで、雨漏りになって躯体の侵食につながり、建物の価値が下がってしまいます。
うまく火災保険で対応することができれば良いですが、できなければ大きな出費につながります。
そこで塗装屋から見た投資用アパートの外壁屋根塗装のタイミングと業者選びの考え方をまとめておきたいと思います。
塗るタイミング【塗る前に売るvs塗って売る】
投資用アパートをずっと持ち続ける地主系の大家さんと、ある程度保有したら転売する投資家系の大家さんがいます。それぞれについて考えてみたいと思います。
タイミング的に３つあると思います。
ひとつひとつ説明していきましょう。
1.利益が出る期に塗装費用を充てる
相続やアパートの売却益が出る決算期に塗装するという考え方です。
大きな利益が出る期には、そのままにしておくと利益の３割以上を税金として収めなければなりません。
塗装の費用は経費として一括計上できるので、利益を減らすことができます。
なのでその期中に屋根や外壁の塗装をやってしまう人が多いです。
大きな利益が出る期がある場合は、この方法で塗装してしまうのをお勧めします。
2.売却の3〜5年前に価値を上げておく
定期的にアパートの売却を考えている場合は、売却直前に塗装をする方がいらっしゃいます。
でもそれってもったいないと思います。
せっかくアパートをキレイにして、入居にも良い影響が出て安定するのに、それで手放してしまうんですから。
売却する際の見た目をよくして、売却金額を上げるのであれば、3〜5年くらい前に塗っても金額は変わらないと思います。
計画的に売却をしている場合は、この方法が良いのではないでしょうか。
3.雨漏りなどの不具合が出たら
上記２つの場合以外であれば、この考え方で塗装するしかないと思います。
雨漏りした場合でも、入居者さんがすぐに気づいて連絡してくれれば、大きな損傷にはならない可能性が高いです。
台風や大雨で雨漏りすれば、保険が降りる可能性も高いですし、多くの投資家さんがこのような考えだと思います。
この場合は、しっかりと保険の申請ができる必要がありますね。
安いだけの業者はやめた方が良い理由
投資用アパートの場合は、大家さんが住んでいる物件ではないことが多いので、できるだけ安い業者を使いたいと思うはずです。
しかし、下手な業者を使うとトラブルにつながる可能性もあるので、注意する必要があります。
塗装工事というのは、手を抜いても見分けがつきづらい工事です。
塗料を薄めたり、塗る回数が少なかったり、塗り方を雑にしたりして、工事する日数を半分以下にすることができます。
こんな程度の工事で良ければ、もっと安くやってくれる業者がいるのに。。。と思うことがあります。
一つだけ例外があります。
塗装してすぐに売却する場合です。
雑でも最安値の業者に依頼して、売り抜けるという考える方もいらっしゃいますが、それでも間違いではないのかなと思います。
投資用物件の塗装を任せる業社選び
では実際どのように業者を選んだら良いかという核心に入りたいと思います。
選ぶ際に気にするのは下記の項目です。
- 安い
- 約束を守る
- 上手な手抜き
- 色のセンス
安いのは当たり前で、1番重要なのは工事内容の詳細を書き出してもらって、それを本当に実行する業者かどうかです。
上記の項目でも説明しましたが、塗装工事は手を抜きやすいです。
約束を守らなければ、いくらでも安くできます。
そして一般の人からは見つけづらい。
誠実であるかどうかを見抜く必要があります。
周りの人が使っている業者だと、信用を落としたくない業者は、しっかり約束を守る可能性が高いのではないでしょうか